• Enseñan a detectar, por lo menos, tres ‘red flags’ en anuncios de remates hipotecarios.

• Expertos de LinkedIn opinan sobre los modus operandi de los estafadores en México.

• Consideran desinformación la principal problemática en el aumento de estos casos.

Pese a las crisis financieras que se pudieran presentar y ante una recuperación sanitaria y económica en ascenso, tras la pandemia de Covid-19, los bienes inmuebles siguen siendo una alternativa para aquellos inversionistas que buscan herramientas seguras para hacer crecer su capital, pero también para ciudadanos que necesitan invertir en su patrimonio a menor costo, aprovechando el anuncio de remates bancarios sobre algunas propiedades donde sus dueños fallecieron, se divorciaron, perdieron el trabajo o tuvieron otro tipo de percance que los obligó a dejar de pagar; sin embargo, este es un segmento donde cada vez se encuentran más fraudes.

Para entender cómo este modelo de inversión ha sido sujeto a estafas por medio de ofertas en redes sociales e internet, primero hay que explicar cómo funcionan los remates bancarios: en términos generales, los remates hipotecarios son justamente una última oferta sobre una propiedad que no se terminó de pagar por medio de un crédito hipotecario, donde el cliente del banco cayó en cartera vencida respaldada por un bien inmueble.

No obstante, aunque el proceso legal sí hace que el rendimiento de la inversión crezca al ofrecer dicha cartera al público con el fin único de su recuperación, es muy común ver opciones increíblemente baratas en plataformas digitales que levantan alertas de fraude.

De acuerdo con datos de la firma Coperva, sólo en la Ciudad de México los fraudes relacionados con remates inmobiliarios se dispararon hasta 500 por ciento en 2021, donde supuestos “asesores jurídicos” prometen viviendas por debajo del 50 por ciento de los precios reales en el mercado

Además, que los ciudadanos desconozcan en su mayoría cómo adquirir un remate hipotecario –que debe provenir siempre de un crédito originado en una institución financiera– ha hecho también que aumenten las víctimas de defraudadores en los últimos años; datos de incidencia delictiva en CDMX de 2019 indican que se cometieron en promedio seis fraudes hipotecarios al mes, mientras que en 2020 y el primer trimestre de 2021 la cifra creció a 36 casos mensuales en promedio.

Asimismo, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) ha alertado a la ciudadanía de cientos de anuncios en plataformas de venta-compra de inmuebles y segunda mano, pues el 17 por ciento del total de los fraudes inmobiliarios se concentran en los remates bancarios.  

Así se ven los fraudes en remates hipotecarios

Ximena Cruz Gutiérrez, usuaria de LinkedIn identificada como Investment Management en PROFIT & HOME, abrió el debate en la red social de profesionales sobre anuncios en internet que promocionan remates inmobiliarios y donde es importante identificar las “red flags” de un posible fraude.

El anuncio encontrado en la web por Ximena decía:

Somos una empresa especializada en el ramo inmobiliario, nuestra experiencia nos respalda.

La propiedad es de recuperación, ¡sin créditos!

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Casa en Gustavo A. Madero, 5 dormitorios. Precio: $785,000 MXN

Análisis de un potencial fraude de remate hipotecario:

La publicación de la profesional, quien dice trabajar en una empresa que tiene más de ocho años de experiencia en remates hipotecarios, hace alusión a por lo menos tres “red flags” en el anuncio y alerta a las cerca de 20 personas que han mostrado su interés de compra:

1. En los remates hipotecarios no se pueden apartar las casas, debes hacer un solo pago por el 100% del valor de la cesión de derechos al banco para que ahora sea tuyo.
2. La firma de cesión ante notario público tarda unos 20 – 30 días, en lo que nos da la cita la notaría y el banco manda toda la documentación.
3. El precio de remate debe ser de las 2/3 partes del valor real de una casa para que te la puedas adjudicar (o sea quedártela y ser el nuevo dueño de la casa), si la deuda no alcanza ese monto, sigues siendo entonces únicamente dueño de la DEUDA, pero el juez no va a dejar que te cobres con la casa. Esta casa del anuncio debe valer al menos $4,500,000 por lo que en remate debería costar $2,200,000 para que fuera un buen negocio, menos de eso es ridículo.

Asimismo, la experta se abre a aportaciones más extensas sobre el modus operandi de los estafadores, quienes en su mayoría se hacen pasar por abogados o simplemente por empresas gestoras que dan información errónea sobre el proceso a llevar y los tiempos que tardan entre bancos, notarías o juzgados.

Opinan profesionales:

“Consideramos que el anuncio no es claro, ya que no menciona si se trata de vender el derecho litigioso o de vender una propiedad ya legalmente adjudicada, son temas totalmente distintos. En el primero, llevarías el proceso judicial y esperarías a que las autoridades fallen a tu favor para que ya seas propietario de la vivienda”, Linden Inmobiliaria

 

“Lo peor de todo es cuando al cliente le dicen que con el anticipo iniciaran la gestión para que salga adjudicada a su nombre y en 8 meses adquirirán la cesión adjudicataria y ya no los ubican o lo contentan llamadas telefónicas”, Antonio Hector Mata Martinez

 

“Nada en la vida es tan fácil y barato como ese anuncio..  ¡Corre y no mires atrás!! Jeje, saludos“, MANUEL ROBLES

 

“Efectivamente existe mucho fraude y desconocimiento al respecto , no es el “black friday” o “buen fin” de las casas normales y mucha gente cae en propuestas irrisorias, es muy raro el caso que el crédito hipotecario sea por menos de la mitad del avalúo de la casa y se encuentran estos “remates” por 1/4 de su valor, imposible; pudiera ser solo un gravamen pero ese es el punto ; cada casa es un caso y no existe fórmula estándar para todas, por ende, no se puede cobrar y pagar estándar en todos los remates. El punto es informarse bien con gente seria que sepa del tema y no “jugar” con el patrimonio de las personas”, Erick Vazquez Hoeck

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