Elegir un sitio ganador para mi marca requiere de mucha experiencia en el giro de negocio, no es lo mismo elegir un sitio para una cafetería que para una farmacia y no es lo mismo elegirlo en la ciudad de México que en Tijuana. Tomar esta importante decisión requiere de la preparación adecuada en temas estadísticos, financieros y legales para poder determinar qué es lo que hace que un local pudiese llegar a ser bueno. Ya hemos dichos que elegir el sitio es la segunda decisión más importante en la vida y éxito de una franquicia. Yo todavía soy de los románticos que quieren ir a “oler” un sitio antes de tomar esa importante decisión de recomendarlo a algún franquiciatario. Viajar a la ciudad, vivirla, ver y probar la competencia, oler a que huele el sitio, los ambulantes, la energía que proyecta el sitio y los vecinos, ver los flujos de gente, los generadores de tráfico, estar ahí una noche, un día y varias tardes es un proceso que, en mi opinión,
deberíamos darnos la oportunidad de vivir antes de emitir esa importante opinión.
Nada de que mándeme tres direcciones y yo acá sentadito en mi oficina en polanco me meto al Google y las veo, si te pasa esto corre y cuéntaselo a quien más confianza le tengas, pero sobre todo corre. El día de hoy veremos algunos puntos mas a tomar en cuenta adicionales a los ya tocados en la primera entrega de este tema de selección de sitios.
¿Cómo evitar a los vecinos que huelen a pollo o que venden estambres? El tema de los vecinos antes de rentar un local no es cosa menor dedícale a tiempo a investigar quien estará a tu lado los próximos 5 años. Es de suma importancia que consigas toda la información que puedas respecto a las cartas de intención que ya tiene firmada la plaza (mucho cuidado con las plazas nuevas) ya que por más buena esquina que hayas encontrado, los vecinos afectan y afectan de una manera muy importante. Una señora que rentó un local junto al tuyo y que no necesita trabajar y se le ocurrió la brillante idea de vender estambres, y que abre cuando puede y/o quiere siempre te afectará al tener el negocio cerrado. Así mismo si tú tienes un negocio de alimentos veganos o un negocio de spa, no te gustará tener al lado una farmacia con una bocina a todo volumen y una botarga saltando o un negocio de pollos donde el olor afecte a tus clientes y el humo afecte a tu local y al ambiente de la plaza. Checa también con quien tratarás en caso de una sucesión anticipada por muerte del propietario.
Un arrendador que no entiende. El arrendador es fundamental para la vida de tu negocio, es tu socio más importante. No es lo mismo un arrendador que tiene mil locales y que se dedica a rentar sus locales a través de un administrador, a un arrendador que tiene un local y que depende de la renta de ese local para sobrevivir mes a mes. El arrendador puede ser pieza fundamental en el éxito o fracaso de un negocio. Busca siempre un arrendador que se preocupe por el giro de negocio que tienes y como influirá tu marca en relación con todos los demás inquilinos, un arrendador que se preocupe porque tu negocio sea capaz de pagar la renta que te está pidiendo.
No querrás jamás –como me pasó a mí- un arrendador que te ponga al lado un negocio del mismo giro del tuyo y que sea tu competencia; la venta caerá porque el mercado se dividirá, sin embargo, la renta no te la dividirán. Un arrendador que no entiende el negocio de arrendar siempre será una carga. Un arrendador que no le importa que sus locales cambien y cambien de giro y de dueños y que no entiende que eso afecta a la plaza y/o al local es muy peligroso. Cada giro tiene una afectación en horarios y flujos sobre el estacionamiento.

¿Los brokers de locales son mis amigos? Recuerda que para los agentes de locales su negocio es rentar locales. Ten cuidado con el síndrome de “Ahí viene cascarrabias” que regularmente no es cierto. Cuando una gran marca quiere un local lo toma y punto, para cuando tú llegues esa marca ya tomó ese local un año antes, no dejes que te intimiden con el síndrome de ahí viene STB o STB esta muuuy interesado en este local. Siempre pide que te muestren las cartas de intención originales; el planito lleno de logos y nada, es lo mismo. Yo siempre les pido a mis clientes que cuando vamos a visitar locales no me lleven al bróker porque la verdad es que no me ayudan mucho. Es muy común encontrarte un local que parece muy prometedor, cerca de tu casa, con alto flujo de gente, con una renta considerable y cuando contactas con el agente de bienes raíces te dice todas las maravillas del local, incluso y aunque en la mayoría de los casos no sea cierto, el agente te dice: “de hecho este local también lo quiere tu competencia”, muchos novatos caen en la trampa y se apresuran a rentarlo ¡sorpresa! resulta que cuando abres tu franquicia el local no es ni la mitad de lo que parecía ser. Los factores son varios, la experiencia nos ha enseñado que pueden ser desde el concepto mismo de la franquicia, accesibilidad, flujo de gente, incluso el perfil de quien lo va a rentar es muy importante. Yo ya aprendí la lección que cuando un bróker me dice es que aquí va a haber esto y va a haber lo otro, yo mejor me echo a correr porque percibo que ni saben lo que dicen y solo quieren presionar la venta. En una ocasión cometí el error de autorizar un local en una plaza nueva, la plaza era propiedad de una de las marcas más grandes de tiendas departamentales en México; me enseñaron el plano (no las cartas de intención) donde claramente se mostraba la plaza llena de logotipos y las 15 salas de cine. Nos indicaron que si abríamos primero nos darían ciertas ventajas (ya también aprendí que abrir primero en una plaza nueva no es mejor, ya que abrirás con la plaza vacía llena de polvo y de albañiles) tomamos según nosotros el que parecía el local ideal, 18 meses después el negocio cerró, ya que nunca llegaron las marcas prometidas, ni el cine y por supuesto el vendedor nunca volvimos a saber de él.
El contrato de arrendamiento es un elemento más que puede poner en riesgo tu inversión. El Franquiciante seguramente te ayudará con la negociación, pero siendo tú el responsable del local, necesitas verificar los aspectos que te pueden causar problemas futuros. El aumento anual de la renta debe quedar estipulado dentro del contrato, para evitar discusiones y posibles acciones ventajosas por parte del dueño del local. Si al negocio le empieza a ir muy bien y no tienes estipulado en el contrato de cuánto será el aumento, el arrendador puede querer aprovecharse.
De la misma forma debe contemplar las condiciones de renovación para disminuir la posibilidad de perder el local cuando estas teniendo éxito. Del lado opuesto si la situación se torna mala y ya no es posible permanecer en el local. Cuáles serán las penalizaciones para dejar el local antes del plazo pactado. Intenta tener una salida, sobre todo si la debacle del negocio se da por causas ajenas al mismo, como una obra gubernamental que dure más de lo previsto. Si las condiciones estructurales del inmueble se deterioran y es necesario darles mantenimiento, ¿quién será el responsable de los gastos?, debe quedar claro en qué casos tú serás el único responsable, en cuales los gastos serán compartidos y en cuáles serán pagados por el arrendador. Si el local se encuentra dentro de una plaza comercial las restricciones de horario pueden interferir con la operación del negocio, verifica los horarios de acceso para empleados, para los estacionamientos y para clientes. Verifica que sea posible obtener los permisos de operación para el giro de negocio y que el espacio de almacenamiento sea suficiente para la operación o las alternativas disponibles
para el resguardo de los productos. Y no olvides verificar os temas de exclusividad de giro y de derechos de preferencia.
¿Me apuro si ya viene diciembre? Nunca hay que apresurarse, no te dejes presionar ni por el Franquiciante que quiere que adquieras la franquicia para que abras en diciembre, ni por los brokers que te dicen que se te va el local de tu vida. Hay Franquiciatarios que se desesperan porque ya paso un año y no se encuentra el sitio para ellos y quisieran bajarse del barco, pero hay que entender que es el mismo millón de pesos que invertirás en un sitio malo que en uno bueno y que esta decisión es para los próximos años, así que hay que esperar todo el tiempo que sea necesario hasta que llegue el sitio adecuado ya que es tu patrimonio, y el trabajo del Franquiciante debería de ser asegurarse lo mejor posible de que el negocio vaya a funcionar tome el tiempo que tome. La recomendación es que visites entre 7 y 10 sitios por cada sitio que
necesites ya que uno se va a caer por la renta otro por las barreras, otro por generadores de tráfico, otro por el clausulado, etc.; siempre recomiendo que hasta que no tengamos el mayor número de variables cubiertas no rentemos el sitio. Uno de los casos de selección de sitios que mejor me ha salido es aquel en donde visité la plaza no menos de 10 veces, nos tardamos casi un año en encontrar el sitio, tuvimos a una arrendadora que nos dio todas las facilidades contractuales y el sitio en términos de ubicación resulto inmejorable, y por supuesto un Franquiciatario paciente que se dedicó como si fuera su trabajo de tiempo completo, una vez
adquirida la franquicia, a buscar locales para que yo los pudiera visitar en su ciudad.

Espero que esta columna semanal sea de utilidad para ti y para tu negocio. Recuerda visitar mi canal de Youtube “FranchiseZar” donde encontrarás un gran acervo en temas de negocios, franquicias y emprendimiento. Escúchame en el canal de FB de LA FORMULA DE LA FRANQUICIA todos los miércoles a las 19:00 horas cdmx. ¿Interesado en adquirir una franquicia? Pregúntale a FranchiseZar® y #notedejessoprender. Se despide de ustedes su amigo el Zar de las Franquicias, nos vemos en la próxima.